CBR Henry Rios Tapia

Director División Inmobiliaria Industrial y Logistica en Remax Golden Home

Ecuador es uno de los países en Latinoamérica con menor oferta de espacio de alquiler industrial y logístico con estándares mundiales Tipo A. siendo a su vez el Gran Guayas quien concentra más del 45% del total de espacios de bodegas y galpones de los diferentes tipos construidos en el Pais.

Las pocas estructuras de bodegas tipo A que se consiguen en el mercado fueron construidas por empresas para su propio uso, que ante imposibilidad de acceder a este tipo de instalaciones por la poca oferta, no tiene otro remedio que construir, lo que muchas veces ocasiona fuertes endeudamientos  y afectan el  flujo de caja futuro, desenfocase de su principal actividad comercial, sin tener en cuenta las repercusiones en los balances y estados financieros.

En un ultimo estudio de mercado que realizo nuestro equipo agentes comerciales de RE/MAX Golden Home se tomó como base el  recorrido a todo el sector de la vía Daule, Perimetral incluyendo Duran. se pudo establecer que mas del 70% de M2 de bodegas son de tipo C con una obsolescencia muy notable, también se pudo evidenciar un repunte en espacios de bodegas tipo B que de igual forma no cumplen con los estándares de funcionalidad comunes en este tipo.

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Es muy importante considerar que el arrendamiento de una nave de tipo industrial ofrece mayores beneficios que la compra

Aspectos a tener en cuanta al momento de alquilar bodegas industriales y logística

1.   Revisa la situación financiera de tu empresa, siempre será mejor negocio alquilar que comprar, salvo excepciones que la empresa tenga un gran ahorro y no esté generando mayor redito la opción será alquilar, en Ecuador y ante la pandemia pocas empresas cuentan con estos flujos.

2.   Ubicación, Ubicación y ubicación . Es clave estar cerca de vías principales, estar alejado de zonas residenciales, revisa temas de estabilidad en los servicios de luz, agua, internet, alcantarillado.

Muchas empresas en busca de excepciones tributarias cometieron un gran error de pasarse al sector industrial de Duran hoy pagan caro el traslado por la deficiencia en los servicios básicos y la poca inversión municipal, casos patéticos como las vías de acceso para grandes transaccionales causan pena ajena ante la inoperancia municipal.

3.   Escoge bien el tipo de instalaciones. Ecuador es un país Agroindustrial, son muchas las empresas que su exigencia es mas bodegas tipo B con especificaciones especiales de aislamiento de calor, espesor de pisos, muelles, seguridad, techado, patios de maniobra etc.

La complicación es para empresas Multinacionales o de gran tamaño de bodegaje ya que el país cuenta con pocas o casi nulas instalaciones tipo A con estándares internacionales de eficiencia en energía, emisiones de carbono, y certificaciones medioambientales entre otras.

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Es importante revisar las características de la nave de acuerdo al tipo: clase A o B.

4) especificaciones técnicas de la Bodega o Nave. Es usual que el espacio cuente con la mayor altura posible para almacenar productos. Otro de los elementos es el espacio entre columnas que, entre más distancia tengan, será más amplio el almacenaje y tendrá menos interrupciones. Lo ideal son 18 x 22 metros. 

También es importante que el piso sea de concreto con un grosor considerable: en el caso del retail o comercio electronico, la medida es de 15 centímetros con una resistencia de 5 toneladas por metro cuadrado como mínimo.

Por otra parte, los andenes y las rampas son elementos fundamentales para el despacho y carga rápida de operaciones, además de facilitar la subida y bajada de las unidades. La sugerencia es que haya un andén cada mil metros cuadrados.

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5) Revisa las vías y el trafico. Si bien es cierto mucho del sector industrial en Guayaquil cuenta con excelentes vías no pasa lo mismo en todos los sectores, muchas de las vías se han vuelto peligrosas por el desarrollo de sectores residenciales o suburbios con marcado nivel de pobreza dentro de áreas industriales, eso refleja el mal ordenamiento territorial, lo mismo es la situación que se encuentra Duran, la recomendaciones es que realices un buen estudio con tu equipo técnico.

6) Realiza un plan minucioso de gastos. Toda mudanza o traslado requiere una planificación minuciosa, según los expertos si es una multinacional o empresa de gran tamaño este tipo de mudanzas se deben planificar con mínimo dos años de anticipación, revisa temas de acondicionamiento, instalaciones, nuevas adecuaciones.

7) Usos de suelos . Te sugiero que revises con suma atención el uso de suelo actual y si el municipio tiene entre sus planes a mediano o corto plazo algún tipo de ordenanza que limite el funcionamiento de empresa de impacto ambiental mediano o alto. Muchas empresas de los primeros km de la via Daule se encuentran en planes de traslado por nuevas ordenanzas.

Un error en este tipo de consultas puede ocasionar perdidas cuantiosas a la empresa.  

8) Revisa el contrato de arrendamiento. revisar cada cláusula con un experto abogado de la parte mercantil es fundamental revisa temas como:

  • Lo barato sale caro el impulso de escoger una ganga te puede resultar contraproducente
  • Un buen seguro mato a confianza, protégete con un buen seguro no estas exento de siniestros mayores conocemos de muchos muy sonados.
  • Flexibilidad en negociar la finalización de un contrato por fuerza mayor.
  •  Responsabilidad por mantenimiento de infraestructura por parte del propietario, alquileres bajos son sinónimo de poco mantenimiento de la propiedad.  

Por todo esto busca el asesoramiento de profesionales especializados en el sector inmobiliario industrial.

Henry Rios

Broker inmobiliario RE/MAX COMERCIAL

Cel / whatsapp 593 992197882